每每在拼音输入中稍有不慎，“城市更新”就变成了“尘世更新”。


(资料图片仅供参考)

这个看起来务必要改掉的错别字，是不是会引发对于城市更新另一个维度的思考呢？

新房交付第二天再出手就秒变二手房，哪怕房子还是一尘不染；经得起或者经不起岁月洗礼的城建领域，“做最坏打算”是不是一种必要的工作方式？

今天来探讨一下这个假想话题，权当看了一集恐怖片。

一、城市更新，有没有【2012】意识？

站在常人的角度，对于一个项目的期望都是正面的，就像购房者对着样板房展望自己未来的幸福生活，当然也没错。

但是，逆向思维更不可少：如果不能准时交付，如果施工导致不可控的降标，如果遇到类似2023年这般的挂牌量激增，营销不可拘泥于自身流程而应该站在“全程置业顾问”的立场帮助解决问题&弱化矛盾。

换到城市更新领域，自我惊悚设置的【2012】有没有浮现过？

但是避免不了，前置预设不是为了自己把自己吓死，而是为了“赢得更长的思考对策时长”，不仅可以将一种另类的“安全意识”提前植入，也有利于未来二次更新时候的胸有成竹。

城市更新的【2012】会是怎样？

首先，城市更新全面铺开之后，竞争市场的激烈是可以想象的。

今天，占据市中心优势位置的片区和项目，虽然可以淡化“精细化”地享有容错率红利，但是未来随着旧城改造的推进，更随着【城市更新不许大拆大建】的执行到位，像今天的楼市一般“隔一条街拼刺刀”的局面一定会出现，到时候的客户斤斤计较朝三暮四乃至予取予求，都会对城市更新提出更高更精的市场要求。

其二，城市更新迭代中的“自伤”，劣币围剿良币。

城市更新是个宽泛的定义，具体到每个片区每个项目每个微更新，彼此在时间差上导致的“踩踏”不可避免：今天的网红到了明天，不仅自己褪却了成色，还面临新晋网红在身边不断涌现，彼时的竞争其实是无力的——因为更新是有周期的，不可能随行就市地重置投资。

于是，新项目用颜值和更灵活的定价来欺压，而相对更旧的项目只能用更低租金来反围剿，夹缝中求生存的前后应战压力可想而知。

再者，政策进一步精细化之下的斡旋余地收窄。

我国的城市更新还处在摸着石头过河阶段，何况不同城市有不同的先天条件，两两不对应之下，“对标案例”的拿来主义正面临着越来越难抄袭的境地：如果规定越来越细分了，如果模糊边界越来越收窄了，如果拿来成本越来越高了，如果无止境。

第四，如果电商再进一步或者“类口罩事件”再来，远程办公成了趋势怎么办？

城市更新最不可或缺的条件就是线下接触，但电商的发达裁剪了实体办公的需求，“口罩”三年又让部分行业习惯了远程办公，线下正面临着越来越需要内容更新来把人“从网上拉下来”的式微但急迫。

正因为未来的事情本来就很难预料，城市更新激化的竞争格局和市场态势可以想象， 就算是市中心项目也将面临着诸多不确定性：来自竞品、来自政策、来自客群、来自新习惯，“花无百日红”将成为城市更新的常态，偏偏建设领域的周期又是不可缩减的保底周长，更新和改造跟不上见异思迁，怎么办？

这就是类似【2012】的尘世如何更新之话题。

二、当做尘世来更新，重在“前&细”

因为市场是动态的，想要一个革命性的“一键搞掂”方案来解决城市更新的未来问题，其实是无解的，但是这些问题又是躲不过的必将到来，至少要打起精神应付吧！

同时面临今天无法预知明天的不可逆，尽力而为就成了值得探讨的话题。

今天的城市更新中，最重要的决策流程是设计，所以城市更新的“防尘”要从设计着手。

在此提出两个关键词：“前”和“细”。

所谓前，当然不是从时间上的“提前看到明天”，而是把今天的工作做深做细做得“经得起追问” ，毕竟今天的城市建设领域，那些一拍脑袋那些主观主义那些脱离市场那些“事先没考虑到”比比皆是，正在或即将面对市场的无情耳光。

所以，尽可能在设计之前把市场调研、政策研究、产业动态等“设计之外”摸清楚，就可以适当延长前瞻性判断的有效期，“绝对的前”做不到，但是“相对的前”是可以做到的。

还是那句话—— 给不了绝对满意的解决方案，但领先竞争对手一个身位，这样的事还是值得为之付出的！

所谓细，也非字面上的理解。

通过“前”的务实工作实现设计的精准，但 通过“细”的转化，把设计任务书转化为可以量化到产品的定投，在理性（评判）和感性（设计）中，虽然不能因为前者而扼杀了后者的创造力和主观能动性，但只要能够站在项目未来运营长效思考的立场上，摆事实讲道理，将设计的想象力插上有理有利有节的翅膀。

产品就是数据，但产品的数据化表现力，藏着所有的追问和推论。

都在说运营思维，都在说营销前置，但如何运营思维和营销前置，其实都在前期的扎实基础工作里，就像算命先生还要问清楚生辰八字，尽可能提供数据、资料和背景，有利于提升问卦结果的正确率，至少问卦过程是相对和谐的。

三、可持续城市更新，需要“三策而后行”

上海的城市掌门人，近期提出城市更新要走可持续发展之路，尘世该如何应对？

诚然，城市更新想要一劳永逸是做不到的，城市更新目前正走在迭代升级的路上，而操作和参与其中的主语们，也呈现出一棒传一棒的接力态势。

看起来都是乐观项：

一是政府支持，政策和资金的保障；

二是集思广益，各方智慧的传帮带；

三是大势所趋，城市从点到面转型。

但是，就算抛开其中一些“人之初”，总也少不了工作失误和思维局限，所以城市更新的可持续，看起来是市场和需求升级倒逼的不得不持续，但其中是否也存在过往工作局限和不精细所致的“二次订正”呢？

如果是后者，那么这种可持续就要被打上双引号，因为这其实是可以通过技术加强而避免的。

上一段落所言及的“前”和“细”是属于设计环节精细化过程中的两大护法，那么在整体战略上，可持续的城市更新如何从起步就开始优化呢？

和今天的城市更新操作相比，策划不是不需要了，而是需要对其提出更高的要求和门槛。

首要是营销策划。

这是一个需要前置的伏笔，而非我们常规意识中的“卖房子”，差别在于——不是卖房子但要具备“卖房子意识”：站在一个城市或片区的立场，对土地从价值要赋能进行匹配式的从善如流： 例如靠市中心、靠自然景观资源、市中心和自然景观资源兼而有之三者之间，从土地开始价值就是不同的，也就是所谓的“起跑线不对等”，那么在微观竞争中，输赢其实在起跑线已经决出了胜负。

在此基础上，是采用强强联合还是优势互补，是基于“给土地注入什么”的原始命题，不同人会做出不同的解答。

其次是造地即“前前策”。

即使在“看似不产生直接商业价值”的规划中，在“看似不需要市民花钱”的市政建设中，如何以运营思维&营销前置来统筹规划和设计，是赋予土地最需要最有针对性的预埋， 把未来可能需要重复投资的部分提前予以正确规划，省下未来成本不就是绩效最大化么？

这是一个看起来简单琐碎的工作，但具体执行中知易行难，就像“李嘉诚也不过懂点加减乘除”但为什么人和人那么不同？！

第三是产品策划。

如果将造地行为称之为“前策之前策”或“前前策”，那么对于每一个城市更新产品的落位策划，精确精深精细就是产品策划的功力差异。

房地产正在历经周期性的断臂求生，但一股脑儿地否定房地产也是“倒洗澡水把孩子一起倒掉”， 房地产的商业逻辑其实正是今天城市更新产品策划中最缺乏的——要么是甲方不重视，要么是狭地段以令诸侯，要么是请了大师自然大师说了算！

总之今天的城市更新领域，大审美不缺、大手笔不缺、大品牌不缺，缺少的恰恰是斤斤计较。

因为最终兑现到市场，具体的张三李四是要跟你算租金、算补贴、算装修期等各种提要求的，前期所有的阳春白雪都经不起辗落尘世的下里巴人，所以前期就在商言商有什么不对？！

对城市的更新，首先要站在“城市首先是尘世”的筑底逻辑：从下而上，站在尘世更新的立场，城市更新可以通过缄默不言的钢筋水泥来反哺体现， 那么“自己没有脚”的砖块、设备和苗木，如何被放在一个正确的位置体现其价值，并最终合理反馈在营商环境的打分表之上？

这或许是站在尘世看城市更新的意义所在。

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